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부동산 PF 산업구조 선진화 추진…'자기자본비율 20%' 유도

2024-11-14 19:43

정부, '부동산 PF 제도 개선방안' 발표

"시장 변동 리스크 최소화, 투자 활성화 도모"

최상목 경제 부총리 겸 기재부 장관. 기재부 제공.

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 안정성을 높이고 주택 공급 활성화를 위해 산업 구조 선진화를 추진한다. 고질적인 부동산 PF 리스크를 최소화하고 투자 활성화를 도모하겠다는 의지로 해석된다.

최상목 경제 부총리 겸 기획재정부 장관은 14일 열린 경제관계장관회의에서 "부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 유도해 나가는 한편,제도 개선을 통해 PF시장의 안정성을 근본적으로 높이겠다"고 밝혔다. 이와 함께 정부는 △안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련 △부동산 PF 시장의 공정 질서 확립 △역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성을 골자로 한 제도 개선 방안을 발표했다.

우선 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련을 위해 현물 출자를 통한 안정적 사업구조를 마련한다. 현재 PF사업 토지비 비중은 통상 20∼40%이며, 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약하다는 지적이 많았다.

대안으로 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하려고 해도 현물출자시 법인세·양도세가 부과되는 어려움이 있었다. 이를 해결하기 위해 PF사업에 현물출자시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연 적용 등 제도 개선을 추진한다.

현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지 공모도 추진한다. 최종 후보지에 대해선 개발 규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행한다. 이를 통해 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고, 사업비 절감을 통한 분양가 인하 및 사업 안정성이 제고될 것으로 기대된다.

또 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업에 대해서는 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하고 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해선 PF 보증료를 할인해 주기로 했다.

아울러 자회사 소유(법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상 소유를 허용), 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안 등을 은행·보험법령 개정을 통해 추진한다.

특히 정부는 2026년부터 자기자본비율 단계적 상향을 위한 로드맵을 가동한다. 일단 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년 20%로 단계적으로 높여가되, 단계마다 인센티브를 차등 적용할 방침이다.

보통 시행사는 자기자본이 5% 이내로 소규모여서 저축은행, 캐피탈 등의 브릿지론을 통해 토지 매입부터 고금리 대출을 받아 사업 진행이 불안정했다. 이같은 문제점을 해결하기 위해 시행사가 PF 사업을 하는 법인을 만들어 토지 소유주의 현물출자 등으로 자기자본비율을 단계적으로 선진국 수준(20%)으로 높이겠다는 것이다.

자기자본비율을 20~40%로 높이면 저축은행, 캐피탈 등의 브릿지론을 받지 않아도 된다.

이 밖에 정부는 금융 건전성 규제체계를 합리화하고, 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선한다. 더불어 PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다.

구경모기자 chosim34@yeongnam.com