[서경규교수의 부동산에세이] 토지 가치를 높이는 방법

서경규 교수

토지의 가치형성요인은 외부요소와 내부요소로 구분할 수도 있다. 외부 요소는 토지의 주위가 가진 요소로 자연·인문환경이 있으며, 내부요소는 토지 자체가 가진 요소로 지형·지적·토지이용계획 등이 있다.

외부요소는 토지소유자의 노력으로 개선하기 어려운 반면, 내부요소는 상대적으로 토지소유자의 노력으로 개선하기 쉽다. 따라서 토지의 가치를 높이기 위해서는 먼저 내부요소의 개선을 고려해야 한다. 내부요소의 개선을 통해 토지 가치를 높이는 방법에는 토지형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 수목의 식재, 지적(地籍)의 변경, 토지이용계획의 변경, 통행환경의 개선, 사적 제한의 해소 등이 있다.

첫째, 토지형질변경은 절토(땅깍기)·성토(흙쌓기)·정지(땅고르기)·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말한다. 주위의 지대보다 높거나 낮은 토지의 가치를 높이는 방법으로 유용하다.

둘째, 건축물의 건축은 건축물이 없는 나지(裸地)에 건축물을 신축하는 것이 대표적인 예이다. 신축을 통해 신축비용 이상으로 부동산가치를 높일 수 있다.

셋째, 공작물 설치나 수목 식재로도 토지의 가치를 높일 수 있다. 여기서 공작물은 인공을 가하여 토지에 정착시킨 물건으로서 건축물 이외의 것을 말하는데 교량, 터널, 옹벽, 담장, 장식탑, 우물, 지하수시설 등이 예이다. 수목 식재는 조경이나 수익 등을 목적으로 나무를 심는 것을 말한다.

넷째, 지적의 변경은 지적공부에 등록된 지목이나 면적을 바꾸는 것을 말한다. 지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것으로서 개발행위허가를 받아 토지를 개발한 후 변경하는 것이 대표적이다. 면적의 변경은 분할이나 합병을 통해 토지대장상 면적을 바꾸는 것을 말한다.

다섯째, 토지이용계획의 변경은 공적 제한에 속하는 토지이용계획을 변경하는 것을 말한다. 용도지역의 변경, 용도지구의 지정 및 변경, 도시·군계획시설의 결정 및 해제 등이 예이다.

여섯째, 통행환경의 개선은 도로를 새로 개설하거나 기존 도로의 확장 및 포장 등의 방법으로 해당 토지의 통행환경을 개선하는 것을 말한다. 특히, 공도(公道)에 접한 부분이 없는 토지인 맹지에 도로를 개설하거나 지역권 설정 등으로 통행권을 확보하면 토지의 가치가 크게 높아질 수 있다.

일곱째, 사적 제한의 해소는 지상권·지역권 또는 분묘기지권 등에 의해 이용제한을 받는 토지에 대해 협의를 통해 그 제한을 해소하는 것을 말한다. 분묘기지권이 성립하는 분묘의 이장, 지상권·지역권 설정의 말소 등이 예이다.

투자수익률을 높이려면 토지를 단순히 보유만 할 것이 아니라 적극적으로 토지가치를 높이는 행위를 할 필요가 있다. 해당 토지의 여건을 충분히 검토한 후 적합한 방법을 찾아 시행하면 충분히 토지가치를 높일 수 있다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

윤정혜

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