부동산 전문변호사
아파트나, 빌딩 등 상가를 건설분양을 하는 시행사는 통상적으로 안정적인 사업을 위해 해당 부동산을 신탁해 사업을 한다. 이때 신탁을 한 시행사를 '위탁자', 신탁을 받은 신탁회사를 '수탁자'라 한다.
신탁계약에서는 보통 위탁자에게 분양업무 등을 하게 하지만, 분양대금납부나 소유권이전 등은 대내적인 소유자인 신탁회사의 동의없이 임의로 할 수 없도록 약정한다. 그런데 위탁자인 시행사가 분양계약서상 신탁회사 계좌로 분양대금을 납부하도록 된 것을 신탁회사 몰래 자신의 계좌로 받았을 때 그 분양계약은 효력이 없는 것이 원칙이다.
따라서 신탁회사는 동의없는 분양계약 내지 분양대금납부의 효력을 부인할 수 있고, 수분양자에게 분양부동산의 소유권이전등기를 해줄 의무가 없다.
그러면 위탁자인 시행사의 말만 믿고 시행사와 분양계약을 체결하고, 시행사 계좌로 분양대금을 납부한 수분양자들은 어떻게 해야 할까.
시행사인 위탁자를 상대로 납부한 분양대금을 반환해 달라고 청구할 수 있지만, 대부분 자금사정이 어려워 몰래 분양을 했기 때문에 거의 무자력이어서 실익이 없다.
그러면 부득이 형사고소를 해야 하는데, 어떤 죄에 해당할까.
사례를 하나 소개하면, A씨는 주택신축 판매업을 하고 있던 중 B에게 "내가 건축하는 아파트 한 채를 2억6천260만원에 분양받으라, 분양대금을 우리 회사로 입금하면 바로 이전등기를 해주겠다"고 권유했고, B는 실제 분양가보다 낮은 금액으로 차액실현이 가능하다는 생각에 선뜻 계약을 하고 분양대금을 지급했다.
그런데 사실은 A가 위 아파트 신축공사를 하면서 대출을 받아 토지는 물론 신축아파트 모두 신탁회사에 담보신탁을 해둔 상태여서 신탁회사의 동의를 받지 않고는 분양계약이 무효여서 이전등기를 해줄 수 없는 상태였고, 신탁계좌가 아닌 A회사 계좌로 입금하면 분양계약이 무효되어 이전등기를 해줄 수 없는 리스크가 있음을 B에게 설명해 준바도 없었다.
나아가 A는 분양대금을 신탁회사에 입금하지 않고 개인적으로 사용했고, 당시 A의 회사는 거액의 채무를 부담하여 유동성이 매우 부족했으며, 다른 곳의 사업도 부진하여 단기간 내 신탁계좌에 대금을 넣어 소유권이전등기를 해줄 능력이 안되었다.
이 사례에 대해 서울남부지방법원은 A에게 형법상 사기죄에 해당한다고 보아 징역 2년6월의 실형을 선고했다.(2022년 8월 11일 선고 2021고단5632 사기 판결).
위 사례에서 보듯이 신탁된 분양건물을 분양받을 때는 반드시 신탁계좌로 분양대금을 납부해야 안전함을 알 수 있다.
<법무법인 효현 대표>
윤정혜
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