부동산 전문변호사

상가임차인이 경매 등의 절차에서 임대차보증금을 보호받기 위해 대항력을 가지려면 해당 상가의 점유(입주) 및 관할세무서에 사업자등록신청을 해야 한다.

이처럼 사업자등록신청을 할 때, 임대차계약서와 등록사항현황서를 첨부해 신청하는데, 그 '등록사항현황서 등'에 기재된 내용을 기준으로 상가건물임대차보호법 적용대상인지 여부, 경매절차에서 다른 근저당권 등과의 관계에서 대항력이 있는지 여부 등이 결정된다.

사례를 하나 들어보자. 상가를 임차해 식당을 운영하는 A가 그 상가가 경매에 나오자 경매법원에 배당요구하면서 제출한 임대차계약서상 보증금은 1억 원에 월차임은 600만 원이었다. 그런데 처음 사업자등록신청을 할 당시 관할세무서의 상가건물임대차현황서에는 보증금 5천만 원에 월차임 300만 원으로 기재돼 있었다.

이에 위 상가를 낙찰받은 B는 A의 실제 보증금이 5천만 원인데, 더 많이 배당받으려고 임대인과 짜고 허위로 5천만 원을 더 올려 1억 원이라고 주장하고 있다며, 위 현황서 기재대로 5천만 원만 대항력을 인정해 법원에 공탁하고 건물인도소송을 제기했다.

그러자 A는 종전 임대인을 증인으로 내세워 5천만 원을 증액한 사실을 입증하려고 하면서 대부분의 돈을 현금으로 종전 임대인에게 주었다고 주장했고, 이에 B는 돈을 증액한 것은 은행거래내역으로 입증해야지 증인의 증언으로 해서는 안되고, 수천만 원이나 되는 거액을 현금으로 주었다는 것은 상식에 반한다고 반박했다. 여기서 법원은 과연 누구의 손을 들어줄까.

관련 판례를 살펴보자. 대법원은 "임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에 임차인은 대항력을 주장할 수 없다"라고 하여 등록사항현황서의 기재를 실제 임대차계약서에 우선시하고 있다.(대법원 2016년 6월 9일 선고 2013다215676 판결)

결론적으로 위 사례에서 A는 당초 사업자등록시 신고한 5천만 원의 보증금에 대해서만 대항력이 있고, 증액한 보증금 5천만 원은 증거도 없지만, 증액 증거가 있다 해도 증액에 따른 사업자등록정정을 하지 않아 대항력이 없다고 보아야 한다. 결국 법원은 B의 손을 들어주어 A에게 건물을 인도하라고 판결하게 될 것이다.

<법무법인 효현 대표>

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

윤정혜

기사 전체보기

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지