[김재권 변호사의 부동산 읽기] 전세 계약할 때 집주인의 밀린 세금도 꼭 확인해야

주택이나 상가에 세를 들 때는 선순위의 다른 임차인이 있는지, 선순위 은행대출이 있는지를 살펴봐야 한다. 나중에 경매로 집이 넘어갈 경우 선순위 임차보증금이나 은행대출금을 빼고 전세금이나 보증금을 100% 돌려받을 수 있는지 불투명하기 때문이다.

우선 등기부를 꼼꼼히 살펴 대항력이 있는지 여부를 확인하고, 중개사나 집주인으로부터 다른 세입자의 계약상황을 제대로 체크해 본 후 전세권 설정이나 확정일자를 받아둬야 한다.

보통 세를 들 때 이런 정도의 노력은 기본적으로 하는데, 이를 무시한 나머지 보증금을 떼이는 사례가 속출하는 것이 현실이다.

전세 계약을 할 땐 집주인에게 밀린 세금이 있는지 여부도 확인해야 한다. 특히 집주인이 사업을 하는 사람이면 부가세 등 거액의 국세가 체납된 경우가 종종 있다.

등기부를 확인해보니 세입자보다 앞선 권리자가 전혀 없어 안심하고 전세권을 설정하고 확정일자를 받았다하더라도, 그보다 앞선 체납국세가 있다면 전세금을 한 푼도 배당받지 못할 위험이 있음을 유의해야 한다.

조세채권 중 당해 물건에 부과되는 당해세(상속세·증여세·종합부동산세·재산세 등)는 근저당권 등 담보물권보다 우선 변제되고, 국세(부가세·소득세·법인세 등), 가산금 및 체납처분비는 경매 절차상 다른 공과금과 기타 채권에 우선하되 근저당권, 전세권, 확정일자 있는 임차인의 채권과는 성립의 전후에 의해 우열이 결정된다. 다만 소액보증인의 경우 당해세보다 우선 배당받는다.

국세가 성립하는 법정기일과 전세권 및 근저당권의 등기일, 임대차의 확정일자를 비교해 앞서 이뤄진 것이 우선한다. 같은 날 이뤄졌다면 동순위로 안분배당될 것 같지만, 국세징수법의 규정 취지상 국세가 우선한다고 보는 것이 다수설이다. 여기서 법정기일이란 신고 납부하는 세목은 ‘신고일’, 부과 결정하는 세목은 ‘납세고지서 발송일’이다.

전세권 설정등기나 확정일자를 받기 전에 거액의 국세가 성립했다면 국세가 우선하게 되고, 전세금 등은 한 푼도 배당받지 못할 수 있다.

이 경우 배당받지 못한 전세권자 등은 경매의 낙찰자에게 대항력을 주장하게 되므로, 국세 체납처분으로 압류가 된 물건을 낙찰받을 때 특히 유의해야 한다.

따라서 세입자는 등기부에 1순위로 전세권 등기를 하고 1순위로 확정일자를 받았다고 안심해선 안 된다.

집주인의 동의를 얻어 체납한 국세의 열람을 주택 등의 소재지 관할 세무서장에게 신청해 체납여부나 체납액을 반드시 확인할 필요가 있다. (053)759-6611

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