남영찬 법무법인(유한)클라스 대표변호사

미국의 'The FEE Daily'는 2019년에 미국 각 주에서 제안되거나 통과된 법률 중 최악의 법률 10개를 선정했다. 그 중 2·3위가 오리건주와 캘리포니아주의 임대통제법이었다.

선정 이유는 다음과 같다. 경제학자들이 어떤 사항에 대해 의견일치를 보기는 매우 어려우나, 임대통제가 장기적으로 해롭다는 점에는 대부분의 경제학자들이 동의한다.

아사르 린드백(Assar Lindbeck)은 "임대통제는 폭격을 제외하고는 도시를 파괴하는 가장 효율적인 기술"이라고 했다. 주거비용 상승 문제의 해결책은 더 많은 주택공급이지 가격통제가 아니다. 이런 관점에서 'The FEE Daily'는 임대통제법을 만든 정치인들이야말로 가격통제에 대한 경제적 이해가 결여됐다고 꼬집었다.

임대통제는 통상 임대차에 관한 가격의 상한선 설정과 임차기간 보장 내지 임차인의 퇴거제한으로 구성된다. 임대통제는 '주거약자'인 임차인을 보호하기 위한 것이다. 그러나 보호 대상인 임차인뿐만 아니라 상대방인 임대인도 아울러 고려할 때 이 정책의 성공 가능성이 높아진다.

여타 시장과 마찬가지로 임대차시장 역시 관여자들의 활발한 참여와 호응이 없으면 실패하기 때문이다. 그리고 임대차시장은 주택시장과 밀접하고 직접적인 함수관계가 있다. 임대통제가 주택시장의 영향과 변수를 감안하지 않을 경우 국가경제에 해가 된다는 경제적 증거와 사례는 많다. 우리의 '주택임대차보호법'은 1981년에 제정됐다. 이후 두 번의 큰 변화가 있었다.

첫째는 1989년의 개정으로 임대차 기간을 1년에서 2년으로 늘렸다. 다음이 최근 여당이 '임대차 3법'으로 일방적으로 밀어붙인 개정이다. 임대차 보장 기간을 2년에서 4년으로 연장하고, 계약갱신 시 차임·보증금 증액은 기존 금액의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하도록 하는 것이 핵심이다. 단기적으로는 임차인의 주거안정과 주거비용의 절감에 도움이 될 것이다.

그런데 개정 직후의 찬반 여론조사 결과는 반대 49.5%, 찬성 43.5%로 나타났다. 시장은 임대주택 감소와 임대보증금 상승, 전세의 월세 전환 가속으로 반응했다. 개정 임대차법이 임대인을 고려하지 않고 주택시장을 염두에 두지 않은 결과로 보인다.

국회가 수요와 공급의 시장 법칙을 폐지할 수는 없다. 시장을 인위적으로 특정 방향으로 끌고 가는 것은 불가능하다. 임대가격에 상한선을 두면 주택공급 감소, 주택품질 하락, 임대주택의 배분 왜곡을 가져오고, 장기적으로는 주택가격 상승을 초래한다. 이는 경제이론상 간단한 논리이고 실제적으로도 입증된 것이다. 그래서 하이에크와 노벨경제학상을 공동 수상한 군나르뮈르달(Gunnar Myrdal)은 '많은 경우 임대통제는 용기와 비전이 결여된 정부에 의해 추진되는 경제적 약자에 대한 최악의 정책'이라고 비판했다.

사람마다 운명과 팔자가 다르듯 법도 그렇다. 축복 속에서 탄생해 세상에 선한 영향을 미치거나 세상을 변화시키고 일생을 마치는 법이 있다. 반면에 비정상적으로 태어나 절차적·실체적 하자로 인해 헌법에 의하여 효력을 정지당하거나 실효성이 약화돼 기능을 하지 못하는 식물상태의 법도 있다.

어떤 법은 국민이나 경제에 해악을 끼치고 악법이라고 조롱을 받으면서도 구차하게 생명을 유지하기도 한다. 임대차 3법의 팔자는 어떠할까.
남영찬 법무법인(유한)클라스 대표변호사