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[부동산 공부방] 누수로 인한 피해, 어떻게 보상 받나?

2020-11-19

 

 Q. 요즘 아파트 누수피해가 사회문제화 될 만큼 언론에 이슈화되고 있는데, 왜 이런 일이 생기나요? 

A. 요즘 언론에 연일 아파트 누수로 인해 입주민들이 입는 피해와 그 원인, 대책에 대해 이슈화되고 있는데, 근본 원인인 ‘부실공사’와 ‘노후화’, ‘사용·관리상 잘못’이라 할 수 있습니다. 신규 아파트는 방수를 제대로 안한 부실공사가 주원인이고, 오래된 아파트는 노후화로 인한 자연적 균열발생 또는 사용, 관리 잘못으로 인한 방수층 파손 등이 원인이 되겠지요.

Q. 아파트 누수로 어떤 피해가 생기나요?
A. 윗층에서 누수가 되면 보통 아래층 천장, 벽, 바닥이 물에 젖어 곰팡이가 피고, 부식되는 현상이 생기고, 전자제품, 책장, 책, 옷, 가구 등 가재도구들이 물에 젖어 못쓰게 되는 피해가 발생하지요. 천정이나 벽의 도배를 새로 하고, 바닥재를 교체해야 되며, 못쓰게 된 가재도구를 수리하거나 교체하는 비용이 들겠지요. 이런 공사를 하느라 일시적으로 집을 비워야 할 경우 호텔비 등이 들기도 합니다. 이처럼 수리비, 교체비 외에도 하자를 탐지하는 비용이나 소송까지 가는 경우 변호사 수임료, 인지대, 송달료, 감정비용 등 소송비용도 들겠지요.
그 외 누수로 인해 보금자리인 생활공간이 엉망이 되고, 가해자와 신경전에다가, 공사기간 동안 외부에 거주해야 하는 등 정신적 스트레스도 엄청나겠지요.

Q. 아파트 누수가 입주민의 과실이 아닌 부실시공에 의해 발생한 경우 시공사에게 책임을 물을 수 있는 기간이 따로 있다고 하던데, 어떤가요?
A. 아파트가 준공된지(사용검사 받은지) 5년 이내인 아파트는 누수하자에 대해 ‘시공사’가 기본적으로 보수책임이 있습니다. 설계 잘못 때문이라면 설계자가 책임 질 경우도 있겠지만 그런 경우는 극히 드뭅니다.

사업주체(시공사)의 하자담보책임기간과 관련하여, 공동주택관리법 36조, 시행령 36조 별표 4에서는 누수가 문제될 수 있는 ‘지붕공사(홈통 및 우수관 공사), 방수공사의 하자’는 ’5년‘, ’단열공사, 배관, 배선공사, 창호공사, 급배수공사, 난방, 냉방, 환기, 공기조화설비 공사 등의 하자’는 ‘3년’, ‘마감공사(미장, 수장, 도장, 도배, 타일공사 등)의 하자’는 ‘2년’의 기한 내에 보수청구를 해야 하고, 그렇게 하지 않으면 제척기간에 걸려 더 이상 보수청구를 할 수 없다고 규정하니 유의해야겠죠.
다만, 전유부분의 하자인 경우 사용검사일(준공일)이 아니라, ‘입주민이 입주한 날로부터’ 기간을 계산합니다.

Q. 그러면 시공사에게 어떻게 보수청구를 해야 하나요?
A. 하자를 발견했으면 사진촬영을 하거나 동영상 촬영을 한 후 보수청구를 해 줄 것으로 요구하는 서면을 작성하여 내용증명우편으로 시공사에 직접 보내거나, 관리사무소를 통해 대신 보수청구를 요청해 달라고 하면 됩니다.
위의 하자담보책임기간이 아직 남아있다면 통상 입주자대표회의가 나서서 담보책임기간 내에 아파트 전유부분과 공용부분의 하자를 미리 조사를 한 후 입주민들을 대신하여 하자보수를 요구하니 그때 적극 협조해 주시면 되겠지요.
시공사에 하자보수를 요구하려면 누수하자가 시공상의 과실로 발생한 것이라는 사실을 입증해야 합니다.
먼저 방수업체의 의견을 첨부해서 보수를 요구해 보고 시공사가 불응하거나 성의없이 보수하면, 결국 법원에 감정을 신청하여 원인도 확인하고 보수비도 배상받는 수밖에 없습니다.

Q. 시공사는 하자보수를 잘 해 주나요?
A. 제 경험으로는 시공사가 하자보수를 적극적으로, 입주민의 불만없을 정도로 해주는 사례는 많지 않고, 대부분 대충 때우고 나서 예치해 둔 하자보수보증금을 반환받아 갑니다. 즉, 아파트를 일단 팔아먹었으니 자신이 챙겨갈 것만 챙겨가고 A/S는 내 몰라라 하는 거죠.
그래서 분양받은 입주민들이 부득이 입주자대표회의를 내세워 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송을 하여 그 판결금을 받아 하자를 보수하고 있습니다.

Q. 시공사가 담보책임을 지는 기간이 지난 후 누수가 생기면, 누구에게 책임을 물어야 할까요?
A. 아파트 시공사에 대해 위와 같이 공동주택관리법상 하자담보책임을 물어 하자보수청구를 하고, 제대로 하지 않을 경우 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 있습니다.
그런데 아파트가 준공된 지 5년이 지나 더 이상 시공사에 누수책임을 물을 수 없게 되었다면, 이제는 누수를 야기한 원인제공자인 윗층 전유부분 소유자나 입주자대표회의를 상대로 책임을 물어야 합니다.

즉, 구분소유권으로 이루어진 집합건물인 아파트의 소유권은 각 구분소유자의 전유부분과 전체 구분소유자의 공용부분으로 나눠지죠. 그래서 전유부분의 하자는 각 구분소유자가 책임지고, 공용부분의 하자는 전체 구분소유자가 공동책임져야 하지만, 보통 입주자대표회의(관리주체인 관리소장)가 나서서 장기수선충당금으로 보수해 주고 있지요.

Q. 그러면 누수피해 세대나 가해 세대에 세입자(임차인)가 있는 경우에는 어떻게 되나요?
A. 먼저 누수를 야기한 위층세대에 세입자가 있는 경우 그 세입자가 리모델링 공사를 하거나 가구를 옮기다가 배관을 건드려 누수가 되는 등 사용상의 과실로 누수가 발생했다면 피해 세대는 그 세입자를 상대로 손해배상을 청구해야 하겠지요. 그러나 위층 전유부분의 자연적 노화 등 세입자에게 책임 없는 사유로 누수가 되었다면 위층 소유자가 책임져야 합니다.
피해 세대에 세입자가 있는 경우라면, 세입자는 피해에 대해 누수를 발생시킨 위층 소유자나 세입자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있겠지요. 세입자가 청구할 수 있는 손해는 가재도구 침수피해나 도배 등에 한정되고, 나머지 마루바닥재 교체, 창호교체 등 주택자체의 피해는 집주인이 청구해야겠지요.
한편, 누수가 심각하여 더 이상 거주하기 곤란할 정도라면, 피해세대 세입자는 소유자 상대로 계약해지를 하거나, 사용수익을 할 수 없는 기간의 비율로 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. 

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