툳기과열 지정 4년만에..."이미 더 센 대출규제로 영향 제한적"
2주택 이상 양도세 중과-장기보유특별공제 대상 배제 촉각

대구시 수성구 범어네거리 부근의 아파트 단지 모습. (영남일보 DB)

19일 국토교통부는 주거정책심의위원회를 열고 수성구를 비롯한 부산 해운대, 경기 김포 등을 조정대상지역으로 지정, 20일부터 효력이 발생한다고 밝혔다. 

국토부는 "수성구는 2017년 투기과열지구로 지정됐지만 비(非)조정대상지역으로 다주택자 양도세 중과 등 세제 규제가 적용되지 않았다. 최근 다주택자 및 외지인의 매수 비중 증가로 가격 급등을 보였다"며 조정대상지역 지정 이유에 대해 설명했다. 한국감정원에 따르면 지난 16일 기준 수성구 아파트 주간 매매가 상승률은 1.16%로, 지난 주 역대 최고 주간 상승률(1.11%)을 한 주만에 경신하는 등 과열 양상을 보이고 있다. 

하지만 정부의 이번 조치로 비수성구 풍선효과 가능성이 제기되고 있다. 조정대상지역이 몰린 수도권의 경우 비규제지역 중심으로 주택가격이 상승했기 때문이다. 또한 부산지역 대규모 조정대상지역 재지정(해운대·수영·동래·연제·남구)으로 대구지역 투자가 늘 것이란 전망마저 나오고 있다. 특히 비수성구 지역의 청약 및 대출 조건은 지속되기 때문에 지역 신규분양 시장도 안정세를 유지할 것으로 보인다. 

정작 수성구 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 투기과열지구인 수성구는 조정대상지역과 비슷하거나 더 강한 규제를 받아왔기 때문이다. 투기과열지구인 수성구의 주택담보대출비율(LTV, 9억원 이하 40%·9억원 초과 20%·15억원 초과 0%)은 조정대상지역(9억원 이하 50%·9억원 초과 30%) 보다 더 낮다. 투기과열지구의 총부채상환비율(DTI) 또한 40%로 조정대상지역의 50% 보다 엄격하다. 

이 밖에도 수성구의 경우 신규 아파트 공급 부족과 HUG(주택도시보증공사)로부터 분양가 규제를 받아온 점이 조정대상지역 지정 효과를 반감시킬 것이란 분석도 나온다. 

다만, 세제 분야 추가 규제로 다주택자 세 부담은 커질 것으로 보인다. 조정대상지역 지정으로 다주택자 양도세는 2주택의 경우 20%포인트, 3주택은 30%포인트 중과된다. 양도세 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 2주택 이상 보유자의 종합부동산세가 0.6~2.8%포인트 추가 과세 된다. 

한편 정부는 주택법에 따라 부동산 시장 과열지역을 조정대상지역으로 지정하고 있다. 최근 3개월 동안 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과하는 지역에서 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 등이 해당 된다. 

임훈기자 hoony@yeongnam.com

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