[김재권 변호사의 부동산 읽기] 단 1% 지분만으로 재건축 조합원·임원 되고 절세까지 하는 문제

김재권 법무법인 효현 대표 변호사

도시정비법은 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속할 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'라고 규정하고 있다.(39조 1항) 이에 대해 대법원은 "공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표 조합원 1인을 선출해 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급해 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미"로 해석한다.(대판 2006다53245)

즉, 대표 조합원이 아닌 나머지 공유자들도 조합원이지만, 대표 조합원만이 공유자의 대표로서 조합원 권리를 행사하고 그 권리행사의 효과는 다른 공유자에게도 미친다는 것이다.

그런데 이처럼 재건축조합의 토지 등이 여러 명의 공유에 속할 때 도시정비법의 해석상 대표 조합원의 지분비율에 제한이 없다는 것이 많은 문제를 야기한다. 왜냐하면, 단 1%의 지분만 가진 공유자도 대표 조합원이 되면 조합원의 지위와 조합장 등 조합임원의 지위도 가질 수 있다 보니, 소위 '스타 조합장'이나 악의적인 '조합꾼'들이 1% 이내의 지분만 매수한 뒤 조합장 등 임원으로 선출돼 각종 이권다툼, 부정비리 등을 일으키는 사례가 많기 때문이다.

2022년 5월과 11월쯤 두 차례에 걸쳐 도시정비법 개정안이 발의된 바 있다. 전체 공유지분의 50% 이상을 소유한 자에게 추진위원이나 조합임원 자격을 부여토록 하는 내용 등이 포함됐다. 개정안이 통과되면 이런 문제는 많이 개선될 것으로 보인다.

한편 투기과열지구인 서울 강남의 재건축아파트들에서 조합원의 지분 중 99%를 증여하는 행위가 많이 이뤄졌다. 이는 조합원 지위 양도제한을 피해가기 위한 편법이라 할 수 있다. 그러나 법제처의 유권해석에 따르면 조합원이 99%의 지분을 증여하고, 1%만 보유해도 조합원자격을 가지고, 증여된 99%의 지분 수증자도 현금청산자가 되는 게 아니라 대표 조합원을 통해 조합원 지위를 가진다고 봄으로써, 공유지분 양도에 의한 조합원 지위 승계를 허용한 셈이다.

즉, 조합원이 지분 99%를 증여하고 남은 1% 지분으로 새 아파트를 분양받아 입주한 뒤 그 1% 지분도 수증자에게 추가로 증여하면 수증자에게 대신 새 아파트를 분양받아 주는 것이 된다.

결국 지분 99% 증여방법은 보유세·증여세 등 세금을 줄이면서 조합원 지위 양도 금지를 피해 재건축 아파트를 넘겨줄 수 있는 묘수가 되는 것이다.

〈법무법인 효현 대표〉