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[서경규 교수의 부동산 에세이] 부동산의 간접투자상품

2024-08-28

서경규 (대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수)

부동산의 간접투자상품으로 대표적인 것은 부동산펀드와 부동산투자회사이다.

부동산펀드는 다수 투자자로부터 자금을 모아 전문적인 제3자가 부동산이나 부동산 관련 분야에 운용한 후 그 손익을 투자자에게 배분하는 상품이다. 국내 첫 부동산펀드는 2000년 7월 KB국민은행에서 판매한 '빅맨 부동산투자신탁 1호'다.

부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자해 운용하는 것이 주된 목적이다. '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)라고도 한다. 회사이자 상품인 리츠는 부동산펀드와 같이 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 후 그 손익을 투자자에게 배분한다. 국내 첫 리츠는 2001년 11월 메리츠증권이 판매한 '교보－메리츠퍼스트'다.

부동산펀드와 리츠를 비교해보자.

첫째, 근거법률과 소관부처가 다르다. 부동산펀드의 근거법률은 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'로서 소관부처는 금융위원회이다. 리츠는 '부동산투자회사법'이 근거법률로서 국토교통부가 소관부처다.

둘째, 법적 형식에서 차이가 있다. 부동산펀드는 신탁형·회사형·조합형이 있고, 이 중 신탁형이 가장 일반적이다. 신탁형 부동산펀드에 투자하면 투자자는 수익증권을 받는다. 반면 리츠는 회사형으로서 주식회사만 가능하다. 리츠에는 자기관리리츠·위탁관리리츠·기업구조조정리츠 세가지 유형이 있는데, 위탁관리리츠가 가장 일반적이다. 또한 자기관리리츠만 실체회사이고, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠는 명목회사이다. 명목회사는 서류상 회사일 뿐이고 직원과 상근 임원이 없다. 리츠에 투자하면 투자자는 주식을 받으므로 주주가 된다.

셋째, 최소자본금 내용이 다르다. 부동산펀드는 최소 자본금의 제한이 없다. 리츠의 경우 자기관리리츠는 70억원 이상, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠는 50억원 이상이다. 따라서 부동산펀드에 비해 리츠의 투자규모가 일반적으로 더 크다.

넷째, 자금 차입 여부이다. 부동산펀드는 원칙적으로 자금 차입이 금지된다. 반면 리츠는 자기자본의 2배(다만 주주총회에서 특별결의를 하면 10배) 이내에서 자금 차입이 가능하다. 리츠는 투자자로부터 모은 자금 이외의 외부 자금을 차입해 투자규모를 더 크게 할 수 있다.

한편 부동산펀드와 리츠 모두 실적배당상품으로 원금손실가능성이 있다. 반면 개인이 부동산펀드나 리츠에 투자해 그 수익을 배당받으면 배당소득세가 원천징수된다. 부동산펀드와 리츠는 판매사마다 다양한 상품이 있다. 해당 상품 내용을 충분히 이해하고 본인에게 적합한 것을 선택해 투자해야 할 것이다.

〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉