[경제와 세상] 부동산 디커플링

권 업 객원논설위원

디커플링(탈동조화)은 한 국가의 경제 상황이 타국 혹은 세계 경제 흐름과는 독자적으로 움직이는 현상이다. 일반적으로 디커플링 현상은 금리, 환율, 주가, 부동산 가격 등 주요 경제요소의 움직임을 설명하는데 사용된다. 팬데믹 위기로 인한 재정지출과 통화 공급 확대는 자산시장으로 자금이 빨려 들어가 부동산 가격을 폭등시킨 반면, 고물가, 고금리에 소비 위축으로 바닥을 기는 내수경기의 회복을 지연시키는 결과를 빚고 있다.

우리나라 부동산시장의 디커플링 현상은 고질병 수준이다. 우리나라 부동산의 1번지로 꼽히는 서울 강남의 집값이 오르면, 오름세가 서울 전역과 수도권으로 확산되고, 지방까지 영향을 주는 것이 일반적인 양상이었다. 그런데 현재 서울 주택 가격은 22주째 오르고 있는 반면, 6월 기준 5대 광역시를 통틀어 착공된 주택은 직전 5년간 6월 평균 착공 물량의 10.3%에 그쳤고, 특히 대구의 아파트 가격은 40주 연속 내림세를 이어가고 있다. 같은 국가인지 의심스러울 정도다. 지난 22일 금리 동결 결정을 할 때 이창용 한은총재의 고민을 보면 문제의 심각성이 바로 드러난다. 수도권 부동산 가격과 가계부채 때문이다. 내수경기만 보면 금리를 내려야겠지만 계속 오르는 서울 집값과 증가하고 있는 시중은행 가계대출 잔액(8월 기준 720조원)을 고려하면 금리인하는 시기상조라고 판단하고 있는 것이다. 정부는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되는 9월 1일부터 수도권에 대해서는 스트레스 금리(가산 금리)를 더 올리기로 했다. 비수도권은 0.75%, 수도권은 1.20%로 차등 적용한다. 연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 못하도록 하는 스트레스 DSR 규제는 미래에 금리가 더 오를 것을 가정하고 스트레스 금리를 더해 대출한도를 줄이는 규제다. 하지만 빅스텝(0.5%) 수준의 대출금리 인상 정도로는 수도권 주택 매수자의 구매의지를 꺾을 수 없다는 분석이 있고, 지방 부동산 침체 요인으로 고금리뿐만 아니라 장기 경기침체에 따른 수요부족과 불투명한 투자전망 둥이 겹쳐 있기 때문에, 스트레스 DSR 규제는 지방 부동산 침체만 더욱 부추길 가능성이 있다. 그래서 수도권/지방 금리 차별화를 시도해도 실효성은 그리 크지 않을 것이라는 은행권의 지적을 유념할 필요가 있다. 다주택자 양도세 중과 한시적 경감이나 분양권 양도 시 세율 완화 등의 부양책이 동반되지 않는다면 지방 부동산 침체는 피할 수 없다는 말이다. 2단계 스트레스 DSR이 시행될 경우, 최대 대출한도는 주담대의 경우 대출유형에 따라 약 3∼9% 감소할 것으로 전망된다. 엎친 데 덮친 격으로, 가계부채 급증으로 대출 억제 정책이 본격화한 이후, 무주택자 대상 디딤돌·버팀목 대출과 대환대출(대출 갈아타기) 금리도 일제히 올랐다. 7월 이후 신규 주담대와 전세대출 가산금리가 19차례나 오른 상황에서 영끌하여 집을 마련하려는 취약계층과 서민들의 고충은 정치권이 지적하지 않더라도 그냥 피부에 아프게 와 닿는다.

오는 9월 미 연방준비제도(FED)가 빅컷(금리 0.50% 인하)을 시행할 것이라는 기대가 점차 커지고 있는 가운데 우리 금리 동향에 관심이 집중되고 있지만, 가계부채 관리와 지방 부동산 침체 문제는 금리 운용만으로 해결될 수 없고 경제 전반의 리스크 관리 차원에서 포괄적으로 다루어져야 한다.
권 업 객원논설위원