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"부동산 PF 위기 재발 막으려면 시행사 '저자본·고차입' 사업구조 바꿔야"

2024-10-15

한국금융연구원 보고서...현행 PF사업 구조 개선 필요
"전담 사모형 부동산펀드·리츠 활성화 지분금융 확대
시행사의 자본비율 강화하는 건전성 규제 도입해야"

게티이미지뱅크

국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태 재발을 막으려면 연쇄 부실의 근본 원인인 시행사의 저자본-고차입 구조를 개선해야 한다는 목소리가 높다. 이를 위해 부동산 PF 사업 개발단계에서부터 전담 사모형 부동산펀드와 리츠를 활성화해 지분금융을 확대하고, 시행사 자본비율규제 강화가 필요하다는 정책적 제언이 나왔다.

13일 한국금융연구원의 '국내 부동산 PF 사업 위기 재발 방지를 위한 제언' 보고서를 보면, 현행 PF 사업은 시행사가 적은 자본만 투입해도 사업 성공 시 막대한 수익을 얻는다. 하지만 과다 대출의 위험이 책임준공확약 및 보증 형태로 건설사와 보증기관으로 이전된다. 사업 실패시, 관련 신용위험이 건설사와 금융기관, 수분양자에게 전가되고 최악의 경우 '시스템 리스크'로도 전이될 수 있는 기형적 구조다.

실제 한국개발연구원(KDI) 조사 결과, 2021∼2023년 추진된 300여개 개별 부동산 PF 사업장의 시행사 평균 자기자본 투입 비율은 3.15%에 불과했다. 나머지 사업비 약 97%는 차입을 통해 조달했다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 부동산 PF사업의 저자본-고차입 구조를 개선하기 위해 "우선 부동산펀드와 리츠가 기존 매입·임대 운영 방식에서 벗어나 직접 개발에 참여하는 형태로의 활성화 방안을 모색해야 한다"고 제안했다. 이어 "개발 단계에서 기관 투자자의 지분 참여를 저해해왔던 규제를 합리적으로 개선하고, 세제상 불이익을 제거하는 특례 조치를 통해 관련 유인 구조를 정비할 필요가 있다"고 덧붙였다.

시행사에 대한 자본 비율을 강화하는 건전성 규제를 함께 도입할 필요가 있다는 주장도 폈다.
사실상 시행사에 아무런 자본 규제가 없는 현행 규제 체계에 대한 정비 없이 개발형 사모 부동산 펀드와 리츠를 도입하는 것만으론 시행사의 저자본-고차입 구조를 완전히 대체할 수 없기 때문이다.

아울러 부동산펀드와 리츠에 적용되는 근거 법령과 주관부서가 다르다는 측면을 감안, 시장 활성화 및 규제차익 발생 최소화 차원에서 양자 간 규제격차 해소 방안도 함께 고려해야 한다는 의견도 나왔다.

박주희기자 jh@yeongnam.com