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2025년 대구서 내집 마련 적기는? 부동산 전문가들에게 물어봤다

2025-01-06

"84㎡형 매매가 고점서 21% 하락…올 하반기 반등 시도할 듯"

부동산 전문가들은 대구 수성못의 얼음이 녹듯 올해 대구 부동산 시장도 이르면 상반기, 늦어도 하반기에는 회복기에 접어들 것으로 분석하고 있다. 이현덕기자 lhd@yeongnam.com

부동산시장에서 거래 통계나 지표를 나타내는 숫자와 그 흐름은 중요하다. 숫자는 현상을 대변하고 미래를 예측하는 도구가 된다. 수요 공급 원칙에 따라 자산 가치가 달라지는 부동산시장에서 숫자는 그래서 의미가 있다. 대구 부동산시장의 바로미터가 되는 지표와 통계, 숫자의 흐름을 따라가며 올해 대구지역 주택·부동산시장의 방향을 예상해 본다.

◆공급량과 매매가

주택부동산시장에는 주기적으로 찾아오는 흐름이 있다. 전문가들은 이 흐름, 즉 사이클을 분석해 미래를 예측한다. 전문가들이 말하는 사이클은 주로 '회복-호황-침체-불황'이 주기적으로 반복되면서, 주택가격 상승과 하락이 일정 규칙에 따라 순환한다. 이런 사이클에는 대체로 수요 공급과 함께 부동산정책, 경기, 금리 등의 요인이 복합적으로 작용한다. 전문가들은 대구의 현재 부동산시장을 불황에서 회복으로 나아가는 단계라는 데 이견이 없다. 근거는 숫자다.

공급량을 살피는 주요 척도인 입주 물량을 보면 2018년부터 3년간은 연간 요구되는 대구의 적정 수요(1만2천세대)를 밑돌았고, 2021년부터 2024년까지는 수요를 두 배 이상 웃도는 '과공급'이 이뤄졌다. 물량 변화에 따라 집값도 달라졌다. 적정 수요치를 밑돌던 시기에 아파트값은 가파른 상승세를 이어갔고, 반대로 과공급이 누적되며 '과다물량' 경고음이 나오면서는 집값이 곤두박질쳤다.

올해 공급은 그동안 누적된 과공급에서 벗어나 시장의 적정 수요치를 밑돌고, 내년은 올해보다 물량이 더 줄어든다. 집값 하향 추세가 약보합세로 바뀌고 하반기에는 반등을 시도할 것이라는 전망의 근거가 되고 있다.

구체적으로 입주 물량은 올해 1만522세대, 2026년 7천34세대로 예상된다. 후분양 공급 물량까지 포함하면 올해 최대 1만2천7세대, 내년은 9천461세대 입주가 이뤄진다. 2007년부터 지난해까지 한 해 평균 입주물량(1만4천135세대)을 감안하면, 올해 이후 공급 물량은 연간 평균과 적정 수요치를 모두 하회하는 수준이 된다.

대구 아파트값 하락이 본격화된 2022년부터 작년까지 입주 물량은 어땠을까. 지난 3년간 8만세대가 넘었다. 2023년에는 한 해에만 3만1천825세대, 그야말로 입주 폭탄이 떨어졌다.

입주 물량이 출렁이면서 아파트 매매가격도 덩달아 움직였다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE에 따르면 대구 아파트 매매가격은 전년 대비 2021년에는 8.50% 상승했지만, 2022년에는 -11.91%로 큰 폭 하락했다. 입주 물량이 누적된 2023년에도 8.51% 감소했고, 작년에는 4.99% 하락했다. 하락 폭은 2022년 이후 소폭 줄여가는 모습이다.

전용면적 84㎡를 기준으로 대구 아파트 평균 매매가격 변화도 뚜렷하게 나타난다. 작년 하반기 기준 대구 아파트 평균 매매가격은 3억2천25만원으로, 전년도 3억2천298만원보다 2천730만원 낮아졌다. 2022년은 3억7천254만원, 2021년 4억664만원으로 집값이 고점이던 2021년(4억664만원)과 비교하면 약 21% 하락했다. 전세 가격 역시 동반 하락해 2021년 하반기 평균 2억8천392만원에서 작년 하반기는 2억577만9천원으로 28%나 떨어졌다.

조두석 애드메이저 대표는 "올해 부동산시장은 탄핵 정치 이슈로 인한 시장의 관심도가 낮아지고 후분양 중심으로 공급이 늘어 준공 후 미분양 증가 등이 부정적 영향을 미칠 것"이라면서 "하지만 부동산 사이클상 바닥 구간 후반부에서 회복단계에 들어가는 모습과 입주 물량 감소, 수성구 중심 가격 회복세가 나타나고 있어 정치적 리스크가 해소되는 하반기 이후 반등을 기대해볼 만하다"고 분석했다.

애드메이저는 부동산 전문 광고대행사로 각종 통계와 지표를 바탕으로 해마다 대구경북 주택동향보고서를 발표하고 있다.

◆'내 집 마련' 적기는?

그렇다면 올해 내 집을 마련하거나 신규 주택으로 갈아타기 좋은 시기는 언제일까. 부동산 전문가들이 말하는 내 집 매수·매도 팁과 함께 올해 대구 부동산시장을 전망해 본다.

서경규 대구가톨릭대 부동산경영학과 교수

정치적 불확실성 해소
정책 방향성 제시되는
올해 하반기 주목해야

△서경규 대구가톨릭대 부동산경영학과 교수는 올해 상반기에 정치적 불안감이 지속 될 것으로 보고, 불확실성이 어느 정도 해소되고 부동산 정책 방향성이 제시되는 하반기를 주목할 필요가 있다는 의견을 제시했다. 지금보다 주택 가격이 더 하락하지 않을 것으로 보면서 약보합세가 이어지는 상반기를 지나며 매수를 결정하는 게 좋겠다는 의미다. 특히 서 교수는 갈아타는 수요자를 위해 반드시 살고 있는 집의 매도 윤곽이 잡힌 뒤 매수처를 살펴보라고 조언했다.

손인택 서한 영업본부장

올해부터 입주 물량 뚝
집값 하락 더이상 없어
실수요자 2·3분기 고려

△손인택 〈주〉서한 영업본부장(상무)은 올해부터 입주 물량이 큰 폭 줄어드는 만큼 더 이상의 집값 하락은 없을 것으로 전망하며 내 집 마련 실수요자라면 올해 2~3분기를 고려하라고 조언했다. 시장에 풀리는 공급물량이 소진되면 가격 반등이 일어날 것으로 전망했고, 그 시기를 올해 하반기로 예상했다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

실수요자 거래로 약세
올 하반기엔 상승 전환
상반기까지 최적 시기

△송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 현재 대구 부동산 시장은 실수요 위주 거래로 가격은 약세를 보이고 있다고 분석하면서, 올해 상반기까지가 내 집 마련의 최적기라고 제시했다. 하반기 이후는 정국이 안정되고 저금리가 반영되면 투자자 유입이 이뤄져 상승 전환될 것으로 전망했다. 지역 최대 분양대행사 대영레데코와 빌딩 전문 중개법인 빌사부 대표를 맡고 있다.

조두석 애드메이저 대표

수급 정상화에 들어가
현 시점도 매수 타이밍
입주 앞둔 단지 주목을

△조두석 애드메이저 대표는 입주 물량이 올해와 내년은 크게 줄어 수급 정상화에 들어가면서 하반기 반등을 시도할 것으로 내다봤다. 그러면서 실수요자라면 가격적 측면에서는 추가 하락세가 나타나지 않을 것으로 보이는 만큼, 현 시점도 매수하기 좋은 타이밍이라고 하면서 2~3년 전 분양가로 공급한 입주를 앞둔 단지의 매물을 살펴보는 것도 가격적 측면에서 좋은 선택지가 될 것이란 설명이다.

정준호 한국공인중개사협회 대구시회장

불확실성 해소 여부에
집값 반등 시기 결정돼
올 여름까지 추이 주시

△정준호 한국공인중개사협회 대구시회장은 정치·사회 환경의 불확실성 해소 여부에 따라 집값 반등 시기가 결정될 것으로 관측하면서 내 집을 마련하려는 무주택자라면 올해 여름까지 시장 추이를 살펴보는 게 좋겠고, 새집으로 갈아타려는 사람들은 공인중개사에 물건을 팔겠다는 확신을 주는 게 중요하다고 조언했다. 매도 의지를 강하게 보여주면 매수력 있는 구매자가 나타났을 때 보다 적극적인 매칭으로 거래가 성사될 수 있다고 귀띔했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com