[서경규 교수의 부동산 에세이] 부동산 직접투자와 간접투자

〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉

부동산 투자는 투자의 직접성 여부를 기준으로 직접 투자와 간접 투자로 구분할 수 있다. 직접 투자는 투자자가 주체로서 대상을 선정해 투자하는 것을 말하며, 간접 투자는 투자자가 전문가인 제 3자에게 투자를 맡기는 것을 말한다. 여기서 직접 투자와 간접 투자를 비교하면 다음과 같다.

직접 투자는 투자부동산의 소유권을 취득하는 방법에 의하며, 보유·이용·개발을 통해 매매차익(자본수익)과 임대수익(소득수익)을 추구한다. 자신이 가진 투자금이 적은 경우, 투자부동산 자체를 담보로 직접 대출을 받아 투자금을 늘릴 수도 있다. 직접 투자의 장점은 ① 투자 대상과 투자 기간을 자유롭게 정하는 등 투자자의 의견이 적극 반영되고 ② 담보대출을 통해 지렛대 효과(레버리지 효과)를 누릴 수 있으며 ③실물자산의 보유로 인플레이션을 방어할 수 있고 ④별도의 위탁수수료가 없으며, 독점적 투자수익의 창출이 가능하다는 점이다.

단점으로는 ①투자 분석이나 부동산 관리 등에 많은 시간과 노력이 필요하고 ②취득·보유·처분시 세금(취득세·재산세·사업소득세·양도소득세 등)이 부과되며 ③소액으로 투자하기 곤란하고 ④포트폴리오로 위험을 분산하기 어렵다는 점이다.

간접투자는 부동산 펀드나 부동산 투자회사와 같은 간접투자기구를 통해 투자하는 것으로서 투자 상품의 투자 성과를 배당받는 방법에 의한다. 간접 투자의 장·단점은 한마디로 직접 투자와 내용이 반대라 할 수 있다.

장점은 ①투자 분석이나 부동산 관리 등을 투자전문가에게 위탁하므로 투자가 쉽고 ②투자에 따른 세금(배당소득세 등)이 상대적으로 적으며 ③소액으로 투자할 수 있고 ④공동투자·분산투자로 위험관리가 상대적으로 쉽다는 점이다.

단점은 ①투자 대상의 선정 등에 투자자 의견 반영이 곤란하고 ②위탁수수료가 발생하며 ③직접 지렛대 효과나 인플레이션 방어 효과를 누릴 수 없고 ④독점적 투자수익의 창출이 상대적으로 어렵다는 점이다.

1997년 말 발생한 외환위기 이전에는 부동산의 직접 투자가 대부분이었다. 그러나 외환위기 이후 이를 극복하기 위한 다양한 선진 금융기법들이 도입되면서 부동산 간접 투자시대가 열렸다. 대표적인 부동산 간접투자 상품인 부동산 펀드와 부동산투자회사는 각각 2000년 7월과 2001년 11월에 처음으로 판매 됐다.

부동산 투자에 있어 고려할 사항으로 수익성·환금성·안전성·편리성이 있다. 직접투자는 수익성이 상대적으로 우수하고, 간접투자는 환금성·안전성·편리성이 상대적으로 우수하다. 부동산 투자에 있어 직접 투자와 간접 투자는 여러 내용에서 차이가 있으므로 본인의 상황이나 성향, 시장 동향 등을 참작해 선택해야 할 것이다. 〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉