[서경규 교수의 부동산 에세이] 부동산 투자의 특징과 고려사항

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수

투자할 수 있는 자산으로 부동산, 주식, 예금, 달러, 금, 가상화폐 등 다양하게 있지만 대표적인 투자자산으로는 흔히 부동산, 주식, 예금을 꼽는다. 그래서 부동산투자의 특징과 고려사항에 대해 살펴보고자 한다.

부동산투자의 특징을 장점과 단점을 중심으로 정리하면 다음과 같다. 먼저 부동산투자는 다음과 같은 장점이 있다.

① 소득수익과 자본수익 모두를 얻을 수 있다. 소득수익은 보유 중 임대를 통해 얻는 임대수익을 말하며, 자본수익은 보유 후 매매를 통해 얻는 양도차익을 말한다. 소득수익을 원하면 임대수요가 많은 주택이나 상가에 투자하는 것이 좋고, 농지나 산지를 포함한 모든 부동산은 자본수익의 가능성이 있다. ② 지렛대효과(레버리지효과)를 기대할 수 있다. 이는 투자금이 부족하더라도 대출을 통해 투자수익률을 극대화하는 것을 말한다. ③ 감가상각, 차입금, 세액공제 등을 활용하여 절세효과를 볼 수 있다. 부동산보유에 따른 감가상각비나 차입금의 이자 등은 비용처리 되므로 소득세를 낮추는 효과가 있다. ④ 부동산은 실물자산으로서 투자가치 보전능력과 인플레이션 방어능력이 있다. 투자가치를 보전하는 성질을 안전성이라 하는데 부동산투자는 안전성이 상대적으로 우수하고, 물가가 상승하더라도 자산 가치를 유지할 수 있는 능력이 있다. ⑤ 부동산보유로 인한 효용을 누릴 수 있다. 즉, 부동산을 보유함으로써 만족이나 심리적 안정을 느낄 수 있다.

반면 부동산투자는 다음과 같은 단점이 있다. ① 소액으로는 투자하기 어렵다. 일반적으로 부동산은 그 가격이 비싸므로 소액으로 좋은 부동산에 투자하기 어렵다. 투자금이 소액인 경우에는 공동투자나 간접투자를 고려해야 한다. ② 낮은 환금성으로 인해 투자의 유동성문제가 있을 수 있다. 자산을 처분하여 돈과 바꿀 수 있는 성질을 환금성이라 하는데 부동산은 여러 사정으로 인해 팔고 싶을 때 잘 팔리지 않는 위험이 있다. ③ 취득·처분 등에 따른 각종 조세나 수수료 등 거래비용이 상대적으로 많다. 부동산의 거래와 보유에는 취득세, 재산세, 양도소득세 등 조세와 중개보수 등의 수수료를 부담해야 한다. ④ 부동산의 관리 및 운영에 소유자의 노력과 전문지식이 필요하다. 부동산보유 중에는 부동산의 수선유지, 임차인 관리 등의 노력이 필요하고, 투자수익률을 높이기 위한 다양한 활동이 필요하다. ⑤ 외부효과로 인한 개발손실(또는 계획손실)이 있을 수 있다. 예컨대 투자부동산 인근에 주민기피시설이 신설됨으로써 부동산의 가치가 하락할 위험이 있다.

부동산투자의 장점과 단점을 통해 부동산투자의 고려사항을 도출하면 수익성, 환금성, 안전성, 편리성으로 요약할 수 있다. 따라서 어떤 자산에 투자할 것인지 또는 어느 부동산에 투자할 것인지를 결정할 때는 이들 4개 요소를 충분히 고려해야 한다.

대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수